כתב נושא: אפקט כחלון: שיא של כל הזמנים במשכנתאות - הסתכמו ביוני ב-7 מיליארד שקל  (נקרא 4694 פעמים)

0 משתמשים ו- 1 אורח נמצאים בנושא זה.

מנותק Torah

  • חבר(ה) V.I.P
  • חבר(ה) מקצועי(ת)
  • *
  • הודעות: 912
התוכנית להעלאת מס הרכישה שנכנסה לתוקפה בסוף יוני, הביאה לזינוק של 52% לעומת יוני בשנה שעברה ובעלייה של 21% לעומת חודש מאי הקודם. בכך נסגרה המחצית הראשונה של 2015, שמסתמנת להיות השנה החזקה ביותר בשוק המשכנתאות
שיא של כל הזמנים נרשם ביוני בשוק המשכנתאות - היקף המשכנתאות החדשות עלה על כל הערכה מוקדמת והגיע לסכום אדיר וחסר תקדים של 7 מיליארד שקל.

זוהי עליה של 52.5% לעומת יוני הקודם, ועלייה של 21% לעומת חודש מאי, שהיה גם הוא אחד החודשים החזקים ביותר אי פעם. לשם המחשה נוספת לאובדן השליטה בחודש יוני, נתוני בנק ישראל מראים כי חודש זה היה גבוה בכ־50% מממוצע המשכנתאות החדשות שניתנו ב־12 החודשים האחרונים. יוני גם סוגר את המחצית הראשונה של 2015, שכרגע מסתמנת כשנה החזקה ביותר בשוק המשכנתאות בכל הזמנים.

השיא מיוחס בראש ובראשונה להעלאת שיעור מס הרכישה שנכנסה לתוקף בסוף חודש יוני. שר האוצר משה כחלון החליט להעלות את מס הרכישה ממדרגות של 5%–10% למדרגות חדשות של 8%-10% והביא להתנפלות המשקיעים. בבנקים מציינים שגם זוגות צעירים לא ישבו על הגדר והחישו את הרכישות. "הזוגות הצעירים רואים את המשקיעים מסתערים, מבינים שהמחירים לא עומדים לרדת ולכן מרגישים שגם הם צריכים לקנות דירה ומהר", אומר גורם בכיר באחד הבנקים.

 

נתוני האוצר האחרונים הצביעו על כך שהעלאת מס הרכישה השפיעה כבר על חודש מאי, שבמהלכו נרכשו 11.5 אלף דירות, עליה חדה של 51% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש אפריל, וכן בהשוואה למאי אשתקד. באוצר מסבירים שהזינוק נובע בין היתר מחג הפסח שחל השנה בחודש אפריל, לעומת מאי אשתקד שעמד בצל ההמתנה לתוכנית 0% מע"מ.

 
הציבור כבר לא מאמין להבטחות

 

7 מיליארד שקל זה סכום עצום, מפחיד ובעיקר כזה שמצביע על חוסר שליטה בשוק הדיור. חודש יוני הוא אמנם השיא של כל הזמנים, אך המספרים הגואים אינם שייכים רק לו ולהקדמת ההעלאה במס הרכישה למשקיעים. את שינוי המגמה אפשר לראות היטב כבר בדצמבר 2014 - נתניהו מפיל את הממשלה, מקדים את הבחירות וכך למעשה קובר את חוק 0% מע"מ.

על פי הצעת ההחלטה שתעלה הבוקר להצבעה בקבינט הדיור, במשרד האוצר סיווגו את הקרקעות שעליהן ייבנו הדירות שיימכרו במבצעי מחיר למשתכן לארבעה סוגים: מתחמים שערך הקרקע בהם נמוך מ־50 אלף שקל (בהם רוכשי הדירה ייהנו ממענק של 60 אלף שקל, המדינה תסבסד 40 אלף שקל מעלות פיתוח הקרקע ותינתן הנחה של 80% מערך הקרקע); מתחמים שערך הקרקע בהם הוא 100–51 אלף שקל (שם המענק לרוכשי הדירה יתכווץ במעט ל־40 אלף שקל ויתר ההטבות יישארו כפי שהן); מתחמים שערך הקרקע בהם הוא 150–101 אלף שקל (בהם המדינה תשווק את הקרקע בהנחה של 80% ושאר ההטבות לא יינתנו); ומתחמים שערך הקרקע בהם גבוה מ־151 אלף שקל, שבהם תינתן הנחה אחידה של 120 אלף שקל על הקרקע ליחידת דיור.

 
ההנחה תלויה בסוג הקרקע

 

כדי להבין טוב יותר את המודל נצלול לדוגמאות לקרקעות שהמדינה עתידה לשווק, על פי נתונים המופיעים באתר השיווקים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי. בדימונה, למשל, המדינה עתידה לשווק קרקע לבניית כ־1,700 יחידות דיור. מעסקאות עבר עולה כי ערך הקרקע ליחידת דיור בעיר הוא כ־30 אלף שקל. על פי המודל של האוצר, ההנחה על הקרקע היא 80%, שהם 24 אלף שקל, ומכאן שמחיר הקרקע ליחידת דיור הוא 6,000 שקל בלבד. כלומר, מס הרכישה של היזם על הקרקע לדירה יהיה 480 שקל ולא 2,400 שקל.

 

עלות הפיתוח היא כ־150 אלף שקל, אך הקבלן ייהנה ממענק פיתוח של 40 אלף שקל, מה שיחייב אותו להשקעה של 110 אלף שקל בלבד. נוסף על כך, זכאי משרד הבינוי שיבקשו לרכוש כאן דירה יקבלו מענק רכישה של 60 אלף שקל.

 

משום שהזכאים מודעים לזכאותם, ההערכה היא כי הקבלנים לא יצטרכו לחזר אחר הרוכשים ולשווק להם את הדירות, ולפיכך עלות השיווק ליחידת דיור צפויה להיות 000,01 שקל - חצי מעלות השיווק בשוק החופשי.

 

חיסכון נוסף של כ־5% אמור להיות מושג באמצעות ירידה ברווח היזמי. בנקים דורשים מקבלנים למכור דירות ברווח של כ־15%–17% בתמורה למימון בשוק הפרטי, ואילו בשוק סבורים כי בתוכנית מחיר למשתכן המכירות מובטחות, ולפיכך הסיכון נמוך ולכן הבנקים יסתפקו ברווח של כ־12%. כך, על פי המודל הזה, דירה שצפויה להימכר בכמיליון שקל תימכר ב־770 אלף שקל בלבד. כלומר, חיסכון של כ־230 אלף שקל לרוכשי הדירות יעלה למדינה 124 אלף שקל בלבד.

 

בראשון לציון המדינה מתכננת לשווק בשנים הקרובות קרקעות בשיטת מחיר למשתכן, שניתן לבנות עליהן יותר מ־4,000 דירות. משום שהעיר נמצאת באחד מאזורי הביקוש המובהקים במדינה, מחיר הקרקע ליחידת דיור הוא כ־550 אלף שקל. כך שבמקרה הזה פיתוח הקרקע לא יסובסד ורוכשי הדירה לא יקבלו מענקים.

 

במקום זאת תשווק הקרקע בהנחה של 120 אלף שקל ומס הרכישה שישלם הקבלן צפוי לרדת מ־44 אלף שקל ל־34 אלף שקל. ובשורה התחתונה, דירה שצפויה להימכר בעיר בכ־2 מיליון שקל בשוק החופשי תימכר בפחות מ־1.8 מיליון שקל.