HAYAMIN.ORG
חדשות ודיונים => דיון כללי => נושא נשלח על ידי: הבוס הגדול על אוגוסט 30, 2012, 03:46:52
-
אה סליחה ומחילה... התבלבלתי מדובר בערבים,כי להם מותר הכל.
רק אתמול פורסמה כתבה שמשרד השיכון בונה שכונה לחרדים בלבד ו-YNET יצאו במתקפה חסרת תקדים.
לעומת זאת כשמדובר בערבים,הכתבה זוכה להתפרסם במדור כלכלה -נדל"ן (וזה לא סתם נבחר כך).
הכתבה:
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4274647,00.html
-
לפניי שאני בכלל אומר משהו,אתה צודק.
אין ספק כשכמדובר בערבים,זה לגיטימי לחלוטין..
אבל,אי אפשר להשוות את העיר חריש שעתידה להיבנה ולהכיל 5000 יח' כשכל בית נמכר במחיר זול מאוד של 600-500 אלף,ל24 דירות במחיר של 2 מיליון שקל לדירה...
וחוץ מזה,אם הערבים רוצים בית,הם פשוט בונים אותו,איפה שהם רוצים.
הם לא צריכים את משרד השיכון,הרי גם ככה אף אחד לא יכול לדבר איתם.
-
אבל,אי אפשר להשוות את העיר חריש שעתידה להיבנה ולהכיל 5000 יח' כשכל בית נמכר במחיר זול מאוד של 600-500 אלף,ל24 איתם.
תשמע בלי שום קשר ליהודים וערבים,זה מחיר שצריך לעלות דירה.
המחירים של היום הם לא בגלל שהקבלנים צריכים יותר כסף בגלל עלויות,זה רק בגלל שהם רוצים להרויח יותר.
בלי קשר למחאה החברתית (פוליטית),זה לא יתכן שבן אדם צריך לעבוד במשך 10 15 ואפילו 20 שנה,10 שעות ביום בשביל דירה,
זה פשוט טירוף,אוליי דווקא כשמשלמים במקום אחד ממש זול זה יצור פתח לאזרחים שיעשו חרם על קניית דירות וכך המחירים ירדו
למחירים אנושיים.
-
אני יודע .
הבעיה שהקרקע כל כך יקרה שעד שקבלן בונה בית,כדאי לו לבנות דירות יוקרה.
יש פתרון פשוט מאוד לכל מצוקת הדיור בישראל: להפוך את כל הגדה המערבית לירושלים בעזרת רצף של בתים.
-
לפניי שאני בכלל אומר משהו,אתה צודק.
אין ספק כשכמדובר בערבים,זה לגיטימי לחלוטין..
אבל,אי אפשר להשוות את העיר חריש שעתידה להיבנה ולהכיל 5000 יח' כשכל בית נמכר במחיר זול מאוד של 600-500 אלף,ל24 דירות במחיר של 2 מיליון שקל לדירה...
וחוץ מזה,אם הערבים רוצים בית,הם פשוט בונים אותו,איפה שהם רוצים.
הם לא צריכים את משרד השיכון,הרי גם ככה אף אחד לא יכול לדבר איתם.
גם ככה אף אחד לא מתאמץ לאכוף עליהם את החוק. עם מי שמפר את החוק לא צריך לדבר. צריך אכיפה. קנסות. צווי גירוש והריסה. כלא. פינוי עם יס"מניקים וכו'...
אבל כמו שאמרתי, אף אחד לא בוחר לאכוף עליהם את החוק. היכולת קיימת. היכולת אינה מיושמת.
לתשומת לבו של הקורא M4A1: הנה מכרז שמיועד במפורש ומראש רק לאורקים. לא קריטריונים שתטען שרק מתאימים לאורקים. מציינים מפורשות שזה רק לאורקים.
אני יודע .
הבעיה שהקרקע כל כך יקרה שעד שקבלן בונה בית,כדאי לו לבנות דירות יוקרה.
יש פתרון פשוט מאוד לכל מצוקת הדיור בישראל: להפוך את כל הגדה המערבית לירושלים בעזרת רצף של בתים.
הבעיה היא באמת יוקר הקרקע. ליצור רצף לא יעזור. מי שגר רחוק, עדיין גר רחוק. גם בעיר עצמה יש הפרשים במחירי הדירות בין מרכז העיר לפרברים הנידחים...
-
לרוב מודדים מחיר דירה בכמה משכורות מממוצאות עולה דירה.
ואין ספק שישראל נמצאת במקום מאוד מאוד לא טוב ביחס לעולם.
רק בחלק מערי הדרום (למשל ב"ש שבא אני גר) מחיר הדירות עוד איכשהוא סביר מינוס וגם בכלל שאף אחד לא רוצה לגור בחור כזה והמשכורת הממוצאת נמוכה בהרבה מ-9.000 ש"ח.
בעקרון המדינה צריכה לבנות דירות ולדאוג להנחות לאנשים ובמיוחד זוגות צעירים ולמנוע מכירה חברות גדולות שפשוט יקנו תדירות וימכרו אותם במחיר כפול.
אם המדינה תצליח ליצור שוק גדול יחסית של דירות פשוטות אבל זולות גם מחיר יתר הדירות ירד.
-
הבעיה שקופת המדינה עדיין לא הגיעה למצב בו המדינה יכולה לעשות כזה דבר.
-
למה צריך את קופת המדינה?
שיתחילו לשחרר אדמות לקבלנים,רצוי בחינם,בתנאי שהקבלן יבנה דיור בר השגה.
הגיע הזמן להפוך את מעלה אדומים ופסגת זאב לערי ענק,זה יפתור את כל בעיית הדיור בישראל.
הבעיה היא הפחדנות...
ברגע שארה"ב סופרת כל יח' דיור שנבנית ב"שטחים",השלטון הפחדני לא מקים עיר ענקית לרווחת תושבי ישראל.
למה?
כי כשמרכז הארץ נקרע באמצע ע"י מה שנקרא "השטחים",אז אף אחד לא רוצה לגור בדרום,ואף אחד לא רוצה לגור בצפון,והשטח הפנוי הולך וקטן...
-
בשביל מה שהציע שלמה, צריך את קופת המדינה...
-
למה צריך את קופת המדינה?
שיתחילו לשחרר אדמות לקבלנים,רצוי בחינם,בתנאי שהקבלן יבנה דיור בר השגה.
הגיע הזמן להפוך את מעלה אדומים ופסגת זאב לערי ענק,זה יפתור את כל בעיית הדיור בישראל.
הבעיה היא הפחדנות...
ברגע שארה"ב סופרת כל יח' דיור שנבנית ב"שטחים",השלטון הפחדני לא מקים עיר ענקית לרווחת תושבי ישראל.
למה?
כי כשמרכז הארץ נקרע באמצע ע"י מה שנקרא "השטחים",אז אף אחד לא רוצה לגור בדרום,ואף אחד לא רוצה לגור בצפון,והשטח הפנוי הולך וקטן...
הבעיה שאתה בונה בית מחיר האדמה אינו חלק גדול אלה שפשוט מחירי השוק כאלה ואף אחד לא יוריד את המחיר.
לכן אני לא יודע כמה תחסוך אבל אין לי ספק שהמחיר אפסי למשל כשבונים בית חדש שהגובה שלו 20 קומות מחיר דירה בבנין נמוך רק במעט מבית קרקע/וילה חדש בעלת שטח זהה למרות שהבניין הרבה יותר חסכוני בקרקע לדירה.
המחיר גבוה מאוד בלי סיבה של ממש פשוט למה למכור ב-200 אלף כשאפשר במליון.
למשל זוכרים תתקופה בשוק הטלפונים כשמכשיר זבל עלה 6,000-8,000 ש"ח וכדי לצאת מחבליה הייתה צריך לשלם כמה אלפי שקלים וגם המחיר החודשי היה 400-500 ש"ח בחודש?
היום המצב שונה, גם בתחום הבנייה צריך מהפכה דומה יש שם הרבה שומן שאפשר לחתוך.
-
אתה טועה גבר...
הקרקע מאוד יקרה וזאת הסיבה שדירה בעיר,עולה יותר מדירה במדבר.
הקטע הוא שאם תעשה נגיד מה שעשו עם מעלה אדומים,תיקח חור ותהפוך אותו לעיר,אז יהיה טעם לגור שם,במיוחד שזה קרוב כל כך לירושלים.
ההתניה לקבלת הקרקע צריכה להיות "דיור בר השגה".
קבלן לא יוכל לבנות מגדלי פאר על שטח כזה.
קח דוגמה את מגדלי אקירוב,למה אתה חושב שזה כל כך יקר? בגלל הבית? אתה חושב שבית באמצע המדבר אותו גודל היה עולה אותו מחיר? לא!
הקטע הוא שהקרקע שעלייה יושבים מגדלי אקירוב היא יקרה מאוד מאוד בגלל המיקום שלה...
-
אתה טועה גבר...
הקרקע מאוד יקרה וזאת הסיבה שדירה בעיר,עולה יותר מדירה במדבר.
הקטע הוא שאם תעשה נגיד מה שעשו עם מעלה אדומים,תיקח חור ותהפוך אותו לעיר,אז יהיה טעם לגור שם,במיוחד שזה קרוב כל כך לירושלים.
ההתניה לקבלת הקרקע צריכה להיות "דיור בר השגה".
קבלן לא יוכל לבנות מגדלי פאר על שטח כזה.
קח דוגמה את מגדלי אקירוב,למה אתה חושב שזה כל כך יקר? בגלל הבית? אתה חושב שבית באמצע המדבר אותו גודל היה עולה אותו מחיר? לא!
הקטע הוא שהקרקע שעלייה יושבים מגדלי אקירוב היא יקרה מאוד מאוד בגלל המיקום שלה...
תוספת הקרקע היא שולית אתה יכול לראות שבתי קומות לא מורידים את מחיר הדירה כשאם הבעיה הייתה בקרקע המחיר היה צונח.
תחשוב 2 דירות באותה השכונה אחת בבנין רגיל והשניה בבנין רב קומות הדירות אותו גודל אילו ההוצעה היחידה המרכזית היא רכישת הקרקע אז מחיר הדירה בבנין רב הקומות היה מתחלק בפי 5-10 יותר דיירים וזה היה גורם לירידה של ממש במחיר הדירות.
אבל הקבלנים וחברנות שונות למינהם פשוט מעדיפים לדרוש יותר כי הישראלים ישלמו ודואגים לא לשבור שוק ואף לעלות את מכיר הדירה.
פטרון של לתת בחינם תקרקע לא יתן דבר אומנם מחיר הדירה אמור לרדת בקצת אבל הקבלנים פשוט ישמרו על המחיר הקבוע ויכחו את הרווח או שחברות ענק יקנו את הדירות המוזלות וימכרו אותם לאנשים פרטיים במחיר כפול.
הפטרון הוא רק בנייה ממשלתית כשכול קנייה של דירה תגרור אישור ואח"כ איסור על מכירת/השכרת הבית לתקופה של כמה שנים טובות.
-
אם היו בונים בתים מלגו היית צודק.
אבל אל תשכח שהתכנון של מגדל הוא הרבה יותר יקר מבית פרטי,וכך גם הבנייה שלו.
-
ברור שעלות הבניה במגדל גבוהה יותר. אבל כשמחשבים את העלות יחסית למספר הדירות שנוסף, זה לא יוצא הרבה.
לדוגמא (ובלי שבדקתי מספרים. סתם דוגמא להסביר איך זה הולך):
אם בית קומה אחת עם חצר וכו' עולה מליון, קניה של קרקע ועלויות בניה וכו', בניין דירות בן 10 קומות אמור לעלות עשרה מליון אולי. ובבניין כזה יש עשרים או שלושים דירות. אז יש תוספת של שלושים אחוז בעמודים שצריכים לתמוך ובחומרים ומעלית ומדרגות וכו'. זה עדיין לא אומר שהעלות שווה. וכולם מתחלקים בעלות הקרקע. אבל את המחיר האמיתי הממשלה לא קובעת אלא השוק קובע. זה עניין של היצע וביקוש.
דירה במרכז העיר יכולה לעלות פי שלושה ופי עשרה מדירה בקצה הנידח של העיר. היצע וביקוש.
הדוגמא עם הפלאפונים לא נכונה.
בהתחלה מכשירים פשוטים עלו יקר מאוד. אתה קורא להם היום מכשירים פשוטים כי הטכנולוגיה התקדמה מאז. אבל כל מכשיר חדש נמכר במחיר יקר יותר מאשר לאחר כמה שנים. למה ?
בהתחלה החברה צריכה לכסות את עלות הפיתוח. לאחר שהחברה כיסתה את עלות הפיתוח וקו היצור, היא מרוויחה ומרוויחה. אז היא יכולה להוריד את המחיר של המכשירים כי מה שנשאר לה בהוצאות זה חומרים וכוח עבודה.
לכן כשיצאו המכשירים הראשונים שיכלת רק לדבר בהם בטלפון וזו הייתה המצאה יקרה שעלתה לחברה המייצרת בהרבה משאבים של מעבדות ומדענים ואנשי פיתוח, זה עלה יקר. צריך לשלם את הפיתוח מאיפשהו. היום, הרעיון ההוא כבר קיים וכבר הרוויחו עליו מספיק. אז הרווחים הם על פיתוחים חדשים. וככל שהפיתוחים מכסים את עצמם, המחירים יורדים. כי אז המטרה היא רק למכור ולמכור ולמכור.
-
ואכן,אם היית מקים בית פרטי על השטח של מגדלי אקירוב,בשטח של הפנטהאוז עם חנייה פרטית,ואיבזור כמו בשאר המגדל,הוא כנראה היה עולה פי 10 מהמחיר של הפנטהאוז.
וברור שהכל עניין של היצע וביקוש,אבל ההיצע והביקוש הוא לא טוטאלי.
כלומר,אם עלויות הבנייה של בית הם נאמר 100,000 שקלים,והבית נמכר ב-200,000 שקלים,אז ההיצע והביקוש משפיע על ה-100,000 רווח בלבד.
כלומר,אם יחליטו מהיום כל הרוכשים במדינת ישראל כולם שהם משלים עשרה שקלים על דירה,המוכרים והקבלנים שמציעים דירות חדשות פשוט לא ימכרו,כי זה לא משתלם להם.
יש כאן עניין שהוא מעבר להיצע וביקוש,אך הוא קשור גם בו.
לדוגמא,אם שני בתים זהים נמכרים באותו הזמן בהפרש מסוים,מחיר המחירון של דירה שלישית שתימכר יהיה ממוצע של שניהם.
עם זאת,ישנם משתנים נוספים לערך של דירה,שאינם קשורים בהיצע וביקוש.
לבנות מגדלים כמו אקירוב,או מגדלי יו,או הולילנד בירושלים זה הרבה הרבה יותר יקר מאשר בית פרטי על אותו שטח בדיוק.
מצד שני,אמנם הנכסים יהיו זולים יותר,אך מספרם יעלה וכך גם הרווח המצטבר.
אז נכון,לכאורה יותר משתלם לבנות בניין ענקי,אבל צריך להיות קבלן ענק בהתאם לגודל הפרוייקט,ובית פרטי אינו דורש קבלן עם דירוג בלתי מסווג,בניגוד למפלצת כמו הולילנד.
לכן,אם הולכים לפי העיקרון הזה,יהיה משתלם להעסיק קבלן גדול\מספר קבלנים קטנים שיבנו המון דירות על שטח גדול,משמע בנייני דירות בעיר חדשה שתיבנה.
יותר משתלם לכולם. למה?
הקבלן לא משלם המון כסף על השטח,ולכן לא צריך (וגם לא יכול אם מדובר בפרבר) לסחוט כל פיסת פוטנציאל רווחי ממנה.
יותר משתלם לו להקים בניינים פשוטים עם דירות פשוטות,שלא מצריכות ממנו הוצאה של הרבה כסף ומשאבים,ומכניסות לו הרבה רווח כשמדובר על פרוייקט גדול של הרבה יח' דיור.
ולנו זה משתלם כי זה דירות ובזול.
הפתרון מובן?
-
יש עוד נתון של היצע וביקוש. בית פרטי עם חצר נחשב יותר מדירה בבניין דירות. למרות שפנטהאוס עם נוף מתחרה בזה יופי. אבל כמה פנטהאוזים יש בבניין דירות אחד?